{"id":246,"date":"2024-05-28T16:18:21","date_gmt":"2024-05-28T19:18:21","guid":{"rendered":"https:\/\/luagge.com.br\/blog\/?p=246"},"modified":"2024-08-29T17:00:32","modified_gmt":"2024-08-29T20:00:32","slug":"mercado-imobiliario-de-porto-alegre-uma-analise-pos-enchentes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.luagge.com.br\/blog\/mercado-imobiliario-de-porto-alegre-uma-analise-pos-enchentes\/","title":{"rendered":"Mercado Imobili\u00e1rio de Porto Alegre: Uma An\u00e1lise P\u00f3s-Enchentes"},"content":{"rendered":"\n

Autor:<\/strong> Marcel Manduca<\/strong>, diretor de marketing e tecnologia da Luagge Im\u00f3veis.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Porto Alegre tem enfrentado enchentes devastadoras que afetaram severamente v\u00e1rios bairros, for\u00e7ando muitos de seus moradores a procurarem \u00e1reas mais seguras para morar. A necessidade de deslocamento \u00e9 uma realidade para muitas fam\u00edlias que buscam prote\u00e7\u00e3o contra futuras inunda\u00e7\u00f5es.<\/strong> Neste artigo, embora a cat\u00e1strofe tenha afetado significativamente 397 munic\u00edpios do estado, focaremos este conte\u00fado na Capital ga\u00facha. Reunimos informa\u00e7\u00f5es de especialistas em hidrologia e profissionais envolvidos no planejamento urban\u00edstico de Porto Alegre para refletir sobre um poss\u00edvel cen\u00e1rio do mercado imobili\u00e1rio com base no impacto dos \u00faltimos eventos que atingiram a cidade.<\/p>\n\n\n\n

Deslocamento: A Realidade dos Atingidos<\/mark><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

O deslocamento for\u00e7ado devido \u00e0s enchentes \u00e9 uma situa\u00e7\u00e3o dif\u00edcil que muitas fam\u00edlias em Porto Alegre est\u00e3o enfrentando. De acordo com dados recentes emitidos pela defesa civil, 15 mil pessoas<\/strong> foram obrigadas a deixar suas casas em busca de \u00e1reas seguras. Ainda que prematuramente, podemos imaginar um cen\u00e1rio de um novo comportamento na busca por im\u00f3veis na Capital.<\/p>\n\n\n\n

Geografia de uma Trag\u00e9dia<\/mark><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Observando o mapa das enchentes em Porto Alegre, os bairros do extremo norte, como Sarandi, Humait\u00e1 e as ilhas do bairro Arquip\u00e9lago, est\u00e3o h\u00e1 dias literalmente debaixo d\u2019\u00e1gua. Esses bairros, geralmente ocupados por popula\u00e7\u00f5es mais vulner\u00e1veis, foram duramente atingidos, resultando em milhares de desabrigados e extensivos danos materiais. A falta de infraestrutura adequada e a proximidade com \u00e1reas de risco de inunda\u00e7\u00e3o agravam a situa\u00e7\u00e3o desses bairros, necessitando de interven\u00e7\u00f5es urgentes para mitigar os impactos futuros. No outro extremo, o Gua\u00edba protagonizou desespero na popula\u00e7\u00e3o da zona sul, tomando o espa\u00e7o das primeiras quadras do cal\u00e7ad\u00e3o do bairro Ipanema, avan\u00e7ando pelo arroio da avenida principal do bairro Guaruj\u00e1, inundando quase a totalidade da Vila do Sargento no bairro Serraria, seguindo um rastro de destrui\u00e7\u00e3o por todos os bairros que margeiam o Gua\u00edba at\u00e9 o Lami. Bairros na regi\u00e3o central, como Cidade Baixa, Praia de Belas e Menino Deus<\/strong>, foram severamente afetados neste evento. Esses bairros, somados ao Centro Hist\u00f3rico, tradicionalmente indicavam pontos espec\u00edficos de alagamentos, nada que se assemelha a este \u00faltimo evento, e ainda, possuem a maior densidade demogr\u00e1fica da Capital<\/strong>, havendo naturalmente uma valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria em toda essa regi\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Do ponto de vista mercadol\u00f3gico, com um crescente interesse na procura por locais seguros, quais seriam as alternativas de novas regi\u00f5es para essas pessoas?<\/strong> Qual seria a primeira onda? A demanda por aluguel, venda ou compra?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Hist\u00f3ria e Colapso do Sistema Antienchentes de Porto Alegre<\/mark><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

O sistema antienchentes de Porto Alegre foi concebido na d\u00e9cada de 1960 e implementado em 1970, ap\u00f3s um estudo criterioso realizado por engenheiros alem\u00e3es em conjunto com profissionais locais.<\/strong> Este sistema incluiu a constru\u00e7\u00e3o de diques, um muro de concreto armado na Avenida Mau\u00e1 e casas de bombas para a drenagem das \u00e1guas, visando proteger \u00e1reas baixas como o Centro Hist\u00f3rico e bairros pr\u00f3ximos.<\/p>\n\n\n\n

Segundo a reportagem do G1, um documento assinado por mais de 40 engenheiros e t\u00e9cnicos de saneamento afirma que o sistema de prote\u00e7\u00e3o contra inunda\u00e7\u00f5es de Porto Alegre falhou porque n\u00e3o recebeu a manuten\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria.<\/a> Em base ao \u00e1udio amplamente divulgado em aplicativos de mensagens, a Arquiteta Urbanista Ligia Maria Bergamaschi Botta destacou que a falta de manuten\u00e7\u00e3o e planejamento adequado contribuiu para o colapso do sistema durante as enchentes recentes.<\/strong> O pol\u00eamico \u201cMuro da Mau\u00e1\u201d deteriorou-se sem manuten\u00e7\u00e3o<\/strong>, e os port\u00f5es met\u00e1licos ficaram enferrujados e deformados. A neglig\u00eancia se estendeu \u00e0s casas de bombas, essenciais para evitar o ac\u00famulo de \u00e1gua nas \u00e1reas protegidas.<\/p>\n\n\n\n

Fernando Mainardi Fan, professor do Instituto de Pesquisas Hidrol\u00f3gicas da UFRGS (IPH), mencionou que a aus\u00eancia de monitoramento eficaz das vaz\u00f5es dos rios e o impacto das altera\u00e7\u00f5es clim\u00e1ticas tamb\u00e9m agravaram as enchentes. Ele destacou que um monitoramento mais preciso poderia ter ajudado a prever e mitigar as consequ\u00eancias das inunda\u00e7\u00f5es<\/a>, especialmente em \u00e1reas cr\u00edticas como o Gua\u00edba.<\/p>\n\n\n\n

Avalia\u00e7\u00e3o dos Im\u00f3veis Impactados e Valoriza\u00e7\u00e3o das \u00c1reas Seguras<\/mark><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

As enchentes t\u00eam gerado um efeito significativo no mercado imobili\u00e1rio de Porto Alegre. Os im\u00f3veis em bairros afetados dever\u00e3o sofrer uma desvaloriza\u00e7\u00e3o devido \u00e0 vulnerabilidade \u00e0s inunda\u00e7\u00f5es.<\/strong> Em contrapartida, \u00e1reas menos propensas a enchentes, como, por exemplo, algumas partes da Zona Sul, Moinhos de Vento e Petr\u00f3polis, t\u00eam o potencial de experimentar uma valoriza\u00e7\u00e3o. A tend\u00eancia \u00e9 que a demanda por essas regi\u00f5es seguras aumente, refletindo a busca por estabilidade e seguran\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n

Queda na publica\u00e7\u00e3o de novas ofertas<\/mark><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Desde o in\u00edcio das enchentes nos primeiros dias de maio, o monitoramento de novas ofertas realizado pela empresa de intelig\u00eancia de dados para o mercado imobili\u00e1rio Nivu<\/a> mostrou uma expressiva queda nas novas publica\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis residenciais.<\/strong> Comparado ao m\u00eas anterior (abril), os seguintes bairros registraram as maiores quedas:<\/p>\n\n\n\n

– Centro Hist\u00f3rico<\/strong>: 51% de queda para venda e 38% para aluguel.<\/p>\n\n\n\n

– Floresta<\/strong>: 61% de queda para venda e 43% para aluguel.<\/p>\n\n\n\n

– Menino Deus<\/strong>: 71% de queda para venda e 54% para aluguel.<\/p>\n\n\n\n

– Navegantes<\/strong>: 58% de queda para venda e 52% para aluguel.<\/p>\n\n\n\n

– Praia de Belas<\/strong>: 73% de queda para venda e 62% para aluguel.<\/p>\n\n\n\n

– S\u00e3o Geraldo<\/strong>: 39% de queda para venda e 32% para aluguel.<\/p>\n\n\n\n

– Sarandi<\/strong>: 52% de queda para venda e 55% para aluguel.<\/p>\n\n\n\n

Em m\u00e9dia, nos bairros acima, houve uma queda de 58%<\/strong> no estoque de im\u00f3veis para venda e 48%<\/strong> para aluguel, sendo Praia de Belas o bairro com maior percentual de queda em ambos os casos. Fonte: Zap Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

Um novo indicador<\/mark><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Podemos dizer que Porto Alegre adicionar\u00e1 um novo indicador t\u00e9cnico na avalia\u00e7\u00e3o de valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Dificilmente ser\u00e1 desconsiderado o fato de um im\u00f3vel estar ou n\u00e3o em \u00e1rea de inunda\u00e7\u00f5es, seja por for\u00e7a da invas\u00e3o das \u00e1guas do Gua\u00edba ou pelo colapso das casas de bombas que drenam as \u00e1guas das chuvas, um fato novo para os profissionais do mercado. Analisando o comportamento do mercado imobili\u00e1rio em epis\u00f3dios semelhantes em outras regi\u00f5es, como no Vale do Taquari, podemos deduzir que a primeira onda de demanda p\u00f3s-enchentes ser\u00e1 pela modalidade de aluguel.<\/strong> Muitas imobili\u00e1rias, assim como a Luagge Im\u00f3veis<\/a><\/strong>, criaram rapidamente solu\u00e7\u00f5es para atender de forma solid\u00e1ria a esses que necessitam de uma moradia r\u00e1pida, reduzindo taxas e estimulando propriet\u00e1rios a ceder descontos para facilitar a ades\u00e3o desses novos moradores<\/strong>, inclusive convertendo im\u00f3veis que tradicionalmente estavam dispon\u00edveis para aluguel de longa dura\u00e7\u00e3o (30 meses) para a modalidade de temporada, que podem variar de 30 at\u00e9 90 dias. <\/p>\n\n\n\n

Na sequ\u00eancia desses eventos, ser\u00e1 poss\u00edvel perceber uma tend\u00eancia do deslocamento de moradores com um poder aquisitivo maior, que dificilmente ir\u00e3o tolerar evacuar de suas casas novamente por conta das enchentes. Neste contexto, a segunda onda ser\u00e1 de venda de im\u00f3veis situados nos bairros afetados, por conseguinte, a demanda por compra de im\u00f3veis em locais que n\u00e3o foram afetados pelas enchentes.<\/strong> Os desafios a seguir, para os profissionais do mercado imobili\u00e1rio, ser\u00e3o reavaliar os im\u00f3veis \u00e0 venda nos bairros afetados, os quais ser\u00e3o for\u00e7ados a baixar os pre\u00e7os por conta do risco do retorno das inunda\u00e7\u00f5es. Contudo, mesmo que haja pouca esperan\u00e7a em uma a\u00e7\u00e3o concreta da gest\u00e3o p\u00fablica, havendo a reestrutura\u00e7\u00e3o do sistema antienchentes da cidade, poder\u00e1 amenizar a deprecia\u00e7\u00e3o desses im\u00f3veis situados nessas regi\u00f5es. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Autor: Marcel Manduca, diretor de marketing e tecnologia da Luagge Im\u00f3veis. Porto Alegre tem enfrentado enchentes devastadoras que afetaram severamente v\u00e1rios bairros, for\u00e7ando muitos de seus moradores a procurarem \u00e1reas mais seguras para morar. A necessidade de deslocamento \u00e9 uma realidade para muitas fam\u00edlias que buscam prote\u00e7\u00e3o contra futuras inunda\u00e7\u00f5es. 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